Acheter une maison au Quebec

Si comme moi, vous être tanné de verser un loyer chaque mois pour enrichir votre propriétaire, voici quelques conseils pour acheter sereinement une maison au Québec (j’imagine que c’est la même chose pour un appartement).

Une des premières choses à entreprendre est de se faire pré-approuver par la banque pour être sûr de ne pas chercher en vain un logement alors qu’on ne vous accordera de toute manière pas le prêt.
L’idéal est de définir le montant maximum que vous voulez dépenser en fonction de vos recherches préliminaires et de rencontrer votre conseiller financier. La notre a un peu fait la tête quand on lui a parlé de 400 000$, il faut dire que les jeunes couples achètent généralement une première maison plus abordable. Sauf que nous ne voulions pas déménager dans 3 ans et qu’en fonction de nos salaires on savait qu’on pourrait s’en sortir avec un emprunt de ce montant.
Quitte à être à la banque, pensez tout de suite à négocier un taux d’intérêt et à le faire garantir 6 mois minimum pour être protégé en cas d’augmentation du taux directeur.

Une fois que la banque vous a pré-approuvé, vous pouvez vous lancer à corps perdu dans les visites de logement. Deux sites incontournables: mls.ca qui regroupe les annonces de tous les agents immobiliers et qui permet des recherches très précises (un jumelé, une maison détachée de 2 étages, 3, avec garage, sans, etc.) et duproprio.com qui regroupe toutes les annonces de vendeurs qui ne souhaitent pas passer par un agent pour économiser les 5 ou 7% de commission.
Puisqu’on en parle c’est donc le vendeur qui prend en charge la commission de son agent mais s’il est affilié à un courtier immobilier (Remax par exemple) et que la vente se fait via à un autre cabinet (disons Royal Lepage), les agents s’entendront alors pour se partager la commission entre eux.

Lors de vos visites, pensez à demander les montants des taxes (scolaires et foncières) ainsi que le coût de chauffage car sur une maison ancienne, cela peut revenir cher. Pensez aussi que 3 à 6 mois après votre achat, vous aurez la taxe de bienvenue à payer, soit un% du montant de votre achat (voir http://www.taxedebienvenue.com/).
N’hésitez pas à demander en quoi sont fait les planchers car la qualité n’est pas forcément la même. De même, le vendeur doit vous remettre un certificat de remblais pour s’assurer que les matériaux des fondations soient conformes et que vous ne risquez pas d’avoir de la pierrite.
De toute manière, il faut toujours faire faire une inspection qui conditionne votre promesse d’achat pour vérifier toutes sortes de points (isolation, fondation, etc.). L’inspection coûte en moyenne 600$ selon le logement là aussi.

Il existe certaines normes qui vous protègent, notamment pour les constructions neuves. Le constructeur doit être inscrit à l’APCHQ, Qualité Habitation ou encore NovoClimat (pour la qualité énergétique de la maison) pour être le plus protégé possible.
Si vous passez par une agence immobilière, cela vous offre des protections aussi. À noter que si vous visitez quelque chose de votre côté et que vous ne mentionnez pas votre agent, celui-ci ne pourra plus intervenir alors. C’est pourquoi, bien que nous ayons trouvé nous-mêmes la maison que nous achetons, nous avons mentionné notre agent lors de la visite pour qu’elle ait une légitimité à intervenir par la suite, notamment pour tout ce qui touche aux contrats.

Dans un cas comme ça, sa commission a été réduite à 1% que l’on a payé conjointement avec le constructeur mais au moins elle s’est occupée de tout, appeler la mairie pour certaines questions, fait des recherches sur le constructeur, etc. C’est un montant en plus mais cela achète la paix de l’esprit, surtout pour un premier achat.

Une fois décidé, vous signez donc une promesse d’achat conditionnelle à l’inspection s’il y en a une (ce n’est pas le cas sur une maison neuve car dans le cadre de la garantie Qualité Habitation une inspection est faite) et à l’autorisation de la banque. Si vous laissez un acompte (5 000$ généralement), pensez à le faire inscrire dans les documents signés pour que le montant soit déduit de l’apport que vous devez amener chez le notaire

Vous retournez donc à la banque avec tous ces documents et ils s’occupent de tout. Il faut savoir que si vous apportez moins de 20% d’apport (5% est le montant minimal obligatoire), vous aurez à être approuvé par le SHCL qui est un organisme qui va assurer votre prêt auprès de la banque.
C’est là que certains détails comme le fait de travailler depuis moins de 3 ans peuvent jouer contre vous… Si vous avez l’approbation (en quelques jours généralement), vous aurez à payer chez le notaire 9% de la prime du SCHL (qui change elle-même selon votre apport: 2.5% de votre emprunt pour 5% d’apport), en plus des frais de notaire bien sûr (compter 1300$ maximum).

En général, on passe chez le notaire 10 jours avant la date de prise de possession souhaitée pour être sûre que tout se déroule comme prévu. Dans notre cas les choses se sont compliquées car nos REERS se débloquaient le 16 juillet seulement, que notre taux était garanti jusqu’au 15 juillet et que notre constructeur partait en vacances les 2 dernières semaines de juillet…
En gros, on avait fixé la date pour le 2 août mais la banque n’était pas sûre de pouvoir nous obtenir le même taux vu que, justement, ils ont augmenté entre temps. Ils préfèrent donc que nous passions chez le notaire le 12 juillet même si nos REERS ne sont pas encore débloqués* et ils nous prêteront donc l’argent pendant une semaine environ mais sans intérêt bien sûr. Bref, c’est un sacré mic-mac, et c’est pour ça qu’il faut penser à tout! À compter du 12 juillet, je serais donc officiellement propriétaires à 50% d’une maison à St-Hubert!

• On peut retirer/raper l’argent de nos REERS seulement lors de l’achat de notre première maison (3 mois au moins après l’avoir déposé), et on a alors 3 ans pour commencer à les rembourser. C’est une solution très intéressante puisque les Impôts nous rendent de l’argent si on en dépose sur nos REERS, qu’on peut réinvestir cet argent sur nos REERS pour l’année suivante, les retirer au bout de 3 mois pour l’achat de la première maison et toujours recevoir le retour d’impôt l’année d’après! C’est un win-win!